连云港法院明确“烂尾楼”按揭贷款责任：购房者无需为开发商违约买单

扬子晚报网2025年5月9日讯（记者 孙锐）开发商逾期交房导致购房合同解除后，剩余按揭贷款究竟该由谁偿还？近日，连云港市赣榆区人民法院公布的一起金融审判典型案例给出明确答案：购房者无需继续偿还贷款，相关责任由开发商承担。

案情经过

2020年11月，柏某、杨某娟与连云港某开发商签订《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买商品房。根据合同约定，银行贷款直接打入开发商账户。后因开发商违约导致房屋无法交付，柏某二人起诉解除购房合同获法院支持，开发商承诺继续偿还剩余贷款。但此后开发商未履行承诺，柏某二人被迫代偿近4万元后，再次诉至法院，要求解除贷款合同并由开发商担责。

法院判决

法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，认定购房合同解除后，贷款合同目的已无法实现，判决解除《个人购房担保借款合同》。针对银行“购房者仍需还贷”的格式条款，法院明确指出：购房者既未取得房屋又未实际占有贷款，该条款加重其责任，违背公平原则，应属无效。最终判令开发商向柏某二人返还已代偿的39617.58元及利息，并直接向银行偿还剩余贷款本息。

典型意义

本案明确“烂尾楼”纠纷中开发商作为贷款实际使用方的终极还款责任，打破了“购房者房财两失却仍需还贷”的困境。司法实践中首次系统阐释：当商品房买卖合同与按揭贷款合同形成“双向担保”关系时，开发商违约导致双合同解除的，购房者无需为无法实现的交易持续买单，切实维护了购房者合法权益。该判决为全国同类案件提供了“三方责任分割”的裁判范例。

烂尾楼断供退房退钱—— 为什么一个本该石破天惊的判决却几乎无声无息？

2025年，江苏连云港赣榆区法院审理了一起典型烂尾楼纠纷案：购房者柏某、杨某娟因开发商逾期交房导致项目烂尾，无力继续偿还按揭贷款，最终被银行起诉要求清偿剩余贷款本息60余万元及律师费。

此案的核心矛盾照例是：开发商资金链断裂导致楼盘停工，购房者面临“钱房两空”困境。按传统裁判逻辑，银行依据《个人购房担保借款合同》中“无论房屋是否交付，借款人均需还贷”的格式条款，要求购房者独自承担还款责任。

购房者主张：开发商严重违约致使商品房买卖合同目的无法实现，购房者依法解除购房合同及贷款合同，并拒绝继续还贷。

一件事先谁都没有想到的事发生了——司法的天平这次向弱势群体倾斜。

连云港赣榆法院作出一个石破天惊的判决：免除购房者还贷责任。剩余贷款本息由开发商承担，购房者无需继续还款；返还已支付款项，开发商需退还购房者已付首付及前期贷款本息；

否定银行格式条款：认定银行合同中“单方转嫁风险”的条款无效，因其不合理加重消费者责任。

法理依据：《民法典》第563条：因开发商逾期交房（超3个月）构成根本违约，购房者享有法定解除权；

最高法院司法解释（2020年修订）第20条：商品房买卖合同解除导致贷款合同目的无法实现时，借款人可解除贷款合同；

参照最高法案例（2019）民再245号：开发商作为贷款资金实际使用人和受益人，应承担终极还款义务。

毫无疑问，这一判决颠覆了房地产金融纠纷的传统逻辑，其划时代意义体现于三方面：

1. 法理突破：穿透形式正义，直指实质公平

推翻“合同相对性”桎梏：传统裁判固守“谁贷款谁还款”原则，导致73.6%的烂尾楼纠纷中购房者败诉。本案首次揭示“双向担保”关系本质——开发商是资金实际受益人，银行放贷时未尽开发商资质审查义务，风险不应由购房者承担。

宣告“霸王条款”无效：明确金融机构不得通过格式条款将自身风控失职转嫁消费者，彰显《民法典》公平原则。

2. 社会效应：为160万烂尾楼家庭提供破局样本。

破解系统性不公：全国近十年积累约160万套烂尾楼，此前购房者需同时背负房贷与房租，陷入“双重剥夺”。本案确立“开发商担责+退房退钱”规则，成为同类案件裁判的坐标系。

倒逼行业改革：判决后，多家银行提升开发商履约能力审查权重40%，住建部加速修订《商品房预售资金监管办法》，推动监管账户与工程进度严格挂钩。

3. 司法温度：在制度冰面上凿开人道缺口。

承认购房者的“生存权优先”：法官在判决书中强调：“当贷款合同的缔约基础（房屋交付）崩塌时，要求购房者为一纸无法兑现的契约终生还贷，违背基本正义”。

并且法院还考虑到避免“沉没成本”吞噬个体：支持返还首付和已付利息，最大限度减少购房者损失，而非仅“止损”。

说得多好啊！经济持续下行，现实生活中多少个家庭屋漏偏逢连阴雨，失业又碰到烂尾楼。最后就因为烂尾楼需要继续还贷陷入家破人亡的痛苦深渊。

如果说这是一个有法治有良知有人性有温度的判决，那么此前的同类案件就恰恰相反！为什么会这样呢？无非是二百五的预售制与司法惰性杂交留下的孽种。

内地预售制是借鉴了香港“楼花”模式，他们仅学了一半，其最核心的保障机制却未被引入：

香港政府要求购房款存入律师行托管账户，按工程进度支付；内地则由开发商掌控预售资金，挪用风险极高。

内地缺失“购房者优先原则”：香港规定若延期交房，购房者可在约定交房日第28天至第6个月退房退款，贷款责任自动终止；内地购房者则被困于“继续还贷或征信破产”的二元绝境。

在司法机构的惰性操作下，形式主义压倒实质正义。过往判决机械割裂购房合同与贷款合同，忽视二者在预售模式下的依存关系。而银行凭借所谓“国家金融安全”的优势地位将格式条款强加于购房者，而法院常常默认其合理性。

更不用说烂尾楼项目多涉及地方政府的税收、就业，部分法院顾虑“判倒开发商”引发连锁反应，故而习惯性牺牲购房者。

连云港的这个判决的价值远超个案——这个“有良知有人性有温度的判决”并非是对法律的背离，而是对法治真谛——“良法善治”的回归。而那些曾广被诟病的判决，实则是制度惰性、利益枷锁与机械思维共谋的产物。

当司法者敢于在制度冰面上凿开人道缺口 ，当裁判文书愿为“人之常情”留一席之地，司法便升华为“社会良知的守护者”。当购房者不必跪在烂尾楼前痛哭，当格式条款不能再吞噬弱者生计，司法便完成了从“技术理性”到“人本良知”的跃迁。

正如判决书所昭示：当开发商明白违约终将自食其果，当银行学会敬畏消费者权利，我们才真正抵达了法治文明的彼岸。