2026年增值税变天：5%征收率真的取消了？官方目录已悄悄更新

文/李冼

编者按：2026年1月8日，有同学咨询：2026年，5%征收率真的取消了？现就该话题与大家探讨。由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

2026年1月1日，《增值税法》正式实施后，有个问题一直困扰着不少人：以前常见的增值税5%征收率（比如卖房、租房）到底还存不存在？

这两天，国家税务总局悄悄更新的一份官方文件——国家税务总局减免税政策代码目录表〔20260104〕，终于给出了答案。

先看结论：5%征收率，在房屋交易中基本“退场”了。

《增值税法》第十一条明确，简易计税方法的征收率为3%。这意味着，过去按5%征收的应税行为（比如小规模纳税人出租不动产、个人卖房等），理论上都要调整为3%。

但具体到咱们最关心的“房子”——卖房和租房，政策已经有了明确说法。

第一波明确：卖房的增值税，2026年起按3%缴（满2年可免）

2025年底，财政部、税务总局已经提前发了公告（2025年第17号），给卖房人吃了定心丸：

·买不足2年的房子卖掉：按3%征收率全额交增值税（以前是5%）；

·买满2年及以上的房子卖掉：直接免征增值税（政策延续，但税率基础从5%降到3%）。

简单说：2026年卖房，税率降了，免税门槛不变（满2年）。

第二波剧透：租房的增值税，官方《减免税政策代码目录表》藏了答案

相比卖房，《增值税法》实施后，租房的政策一直没明确——直到2026年1月4日，国家税务总局更新了《减免税政策代码目录》（20260104版）。这份目录相当于“政策密码本”，直接暴露了租房的增值税新规则。

3类情况，2类按“3%减按1.5%”+1类按“5%减按1.5%”交增值税：

1.个人出租住房：比如你把自家房子租出去，按3%征收率减按1.5%算税（以前是5%减按1.5%，基数降了）；

2.住房租赁企业（小规模纳税人）：用简易计税方法的，同样3%减按1.5%（以前小规模也是5%减按1.5%）；

3.住房租赁企业（一般纳税人）：如果选简易计税（注意是“如果”），按5%减按1.5%（这里有个细节：原政策里一般纳税人简易计税用5%，现在目录里明确还是5%）。

追问：小规模纳税人租房，能像其他业务一样“减按1%”吗？

最近有读者问：2023年起，小规模纳税人有“3%征收率减按1%”缴纳增值税的优惠，2026年租房能不能也按1%缴？

答案是：不能。

原因很简单：财政部、税务总局2025年第17号公告专门强调，卖房（购买不足2年的的祝福）“按照3%的征收率全额缴纳”，没提1%优惠；而租房的“3%减按1.5%”是单独列在减免税目录里的特殊政策，优先级高于通用的1%优惠。

简单说：房屋租赁属于“特殊照顾领域”，有自己的专属优惠（1.5%），不适用小规模纳税人的1%通用优惠。

怎么查自己的情况？手把手教你查官方目录

如果你想确认自家租房/卖房的具体税率，直接查国家税务总局官网：

1.进入官网（www.chinatax.gov.cn）；

2.找到“纳税服务-我要查-减免税政策代码目录”（见下图红框位置）；

3.搜索关键词“住房”或“出租”，就能看到最新的减免规则（下图箭头处就是租房的政策条目）。

最后提醒：政策过渡期，这2件事要注意

1.一般纳税人住房租赁企业：如果之前用简易计税（5%），2026年是否要改按3%？建议等税务总局的配套文件明确（目录只是“剧透”，正式文件还没出）；

2.保留凭证：无论是卖房还是租房，合同、购房发票、租赁备案等材料要留好，避免因“时间认定”（比如是否满2年）产生争议。

2026年增值税的“降率”，本质是《增值税法》落地的必然结果——但对普通人来说，最实在的是：卖房、租房的税基降了，钱包压力小了。

你家有房要交易或出租吗？可以按上面的步骤，去官网查一查具体政策了。

各位老师，你认为2026年5%征收率是不是会全部取消？