问：居民换购住房个税优惠怎么规定的？

答：为支持居民改善住房条件，对出售自有住房并在现住房出售后一定时间内重新购买住房的纳税人，给予个人所得税退税优惠。该政策旨在促进房地产市场健康发展，减轻居民换购住房的税收负担。

一、政策依据

文号：《财政部税务总局住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号）

涉及条款内容

自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

二、营改增政策前后对比

居民换购住房个税优惠政策与营改增并无直接关联。营改增主要涉及营业税改征增值税，主要影响的是流转税方面，而居民换购住房个税优惠是个人所得税范畴的政策，二者在政策目的、适用范围和税种等方面均有明显差异，不存在直接的政策前后对比情况。

三、政策解读

（一）适用条件

纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

（二）退税计算

新购住房金额≥现住房转让金额，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税。

新购住房金额＜现住房转让金额，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。

四、案例

案例一

李先生于2026年3月出售其在本市的一套住房，转让金额为200万元，缴纳个人所得税3万元。同年8月，李先生在同一城市重新购买一套住房，新购住房金额为220万元。由于新购住房金额大于现住房转让金额，李先生可申请退还现住房转让时缴纳的全部个人所得税3万元。

案例二

张女士在2026年6月出售自有住房，转让金额为150万元，缴纳个人所得税2万元。2027年3月，张女士在同一城市重新购买住房，新购住房金额为120万元。新购住房金额小于现住房转让金额，张女士可申请的退税金额=（120÷150）×2 = 1.6万元。

五、税企争议

住房范围界定：纳税人与税务机关可能在“同一城市范围”的理解上存在争议。例如，对于一些跨区域发展的城市，部分地区在行政划分上存在模糊地带，纳税人可能认为属于同一城市范围，但税务机关有不同认定。

产权人认定：在新购住房产权人存在多人的情况下，对于“出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一”的认定可能产生分歧。比如，夫妻双方出售一方名下住房后，新购住房登记在另一方名下，是否符合退税条件可能存在争议。

六、稽查焦点

住房交易真实性：税务机关会重点稽查住房交易合同的真实性，包括合同的签订时间、交易金额等是否与实际情况相符，防止纳税人通过虚假交易骗取退税。

时间节点合规性：检查纳税人出售现住房和重新购买住房的时间是否在规定的1年时间范围内，确保纳税人符合政策适用条件。

金额准确性：核实现住房转让金额和新购住房金额的准确性，防止纳税人虚报金额以获取更多退税。

七、会计核算操作