彭怀文

税务风险根据其来源不同，可以分为两类：一类是征管风险，来自征税主体(税务机关);另一类是纳税风险，来自纳税主体(纳税人)。相应税务风险管理的主体也分为两个，一个是税务机关，另一个是纳税人。无论征税主体还是纳税主体，实务中面临的税务风险都非常多，表现形式也多种多样，本文仅列举一些常见的房产税风险点及应对思路供读者参考。

风险描述：企业税源明细表存在有效的房源采集信息(从价计征或从租计征),但没有对应属期从价计征或从租计征房产税申报记录，存在漏征漏缴房产税风险。

政策依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第9号)第一条规定，自2021年6月1日起，纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时，使用《财产和行为税纳税申报表》。纳税人新增税源或税源变化时，需先填报《财产和行为税税源明细表》。

国家税务总局公告2021年第9号所附《财产和行为税税源明细表》中的《城镇土地使用税房产税税源明细表》的填表说明“房产税税源明细”部分分为从价计征和从租计征两种情形。

1.从价计征房产税税源明细

(1)首次进行纳税申报的纳税人，需要填写全部房产的相关信息，此后办理纳税申报时，纳税人的房产及相关信息未发生变化的，可仅对已填报的信息进行确认；发生变化的，仅就变化的内容进行填写。

(2)房产税税源明细填报遵循“谁纳税谁申报”的原则，只要存在房产税纳税义务，就应当如实填报房产明细信息。

(3)每一独立房产应当填写一张表。即：同一不动产权证(房屋所有权证)有多幢(个)房产的，每幢(个)房产填写一张表。无不动产权证(房屋所有权证)的房产，每幢(个)房产填写一张表。纳税人不得将多幢(个)房产合并成一条记录填写。

(4)对于本表中的数据项目，有不动产权证(房屋所有权证)的，依据证件记载的内容填写，没有不动产权证(房屋所有权证)的，依据实际情况填写。

(5)纳税人有出租房产的，应当先填写从价计征房产税税源明细，再填写从租计征房产税税源明细。

2.从租计征房产税税源明细

(1)每一独立出租房产应当填写一张表。即：同一不动产权证(房屋所有权证)有多幢(个)房产的，每幢(个)房产填写一张表。无不动产权证(房屋所有权证)的房产，每幢(个)房产填写一张表。纳税人不得将多幢(个)房产合并成一条记录填写。

(2)纳税人有出租房产的，应先填写从价计征房产税税源明细，再填写从租计征房产税税源明细。

风险应对：通过税收征管系统提取同一属期有房源采集信息(从价计征或从租计征),但无对应从价计征或从租计征房产税申报信息的数据，与税收征管系统“房源信息采集表查询”“申报明细查询”模块比对，对确认为疑点的数据，推送纳税人由其作出解释、说明。根据纳税人反馈结果及佐证材料，分析研判纳税人采集的房源信息是否准确，未在税源有效期申报缴纳房产税的理由是否充分。

风险描述：企业受让房地产后依法申报缴纳了契税(征收品目为增量房买卖、存量房买卖),但同期从价计征房产税和城镇土地使用税计税依据未增加，或房产税从价计征计税依据增加额小于申报的契税计税依据，存在未申报或少申报缴纳房产税(包括未将契税税额计入房产原值)、城镇土地使用税风险。

政策依据：“地为房载、房依地建”,土地和房屋不可分割。《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)物权编和《中华人民共和国城市房地产管理法》相关条款体现了“房地一致”原则。

《中华人民共和国契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。第二条规定，所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

（1）土地使用权出让；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；

（3）房屋买卖、赠与、互换。

风险应对：通过税收征管系统提取有缴纳契税(征收品目为增量房买卖、存量房买卖)申报记录，但同期从价计征房产税和城镇土地使用税计税依据未增加，或房产税从价计征计税依据增加额小于申报的契税计税依据的信息数据，与税收征管系统“房源信息采集表查询”“土地税源信息采集表查询”“申报明细查询”“净入库查询”模块比对，对同期从价计征房产税和城镇土地使用税计税依据未增加，或房产税从价计征计税依据增加额小于申报的契税计税依据的疑点数据，推送纳税人由其作出解释、说明。根据纳税人反馈结果及佐证材料，分析研判纳税人未采集房源、土地税源信息，未申报房产税、城镇土地使用税的理由是否充分。

风险描述：企业购买房屋且已经申报缴纳契税和房产税，但未将已缴纳的契税税额计入房产原值计算缴纳从价计征房产税，存在少征房产税风险。

政策依据：《财政部关于印发〈企业会计准则第1号——存货〉等38项具体准则的通知》(财会〔2006〕3号)所附《企业会计准则第4号固定资产(2006年)》第八条规定，外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

风险应对：通过税收征管系统提取同一房产从价计征房产税的计税依据与契税的计税依据相同的数据，与税收征管系统“申报明细查询”“净入库查询”“房源信息采集表查询”模块比对，对纳税人受让房屋后，虽然申报缴纳了该自用房屋的契税和房产税(从价计征),但房产计税原值与契税的计税依据相同的疑点数据，推送纳税人由其作出解释、说明。根据纳税人反馈结果及佐证材料，分析研判纳税人未将已缴纳的契税计入房产原值少征房产税的理由是否充分。

风险描述：企业出租房产、土地，且出租的房产、土地坐落在房产税、城镇土地使用税征税范围内，但企业未对出租的房产、土地采集房源、土地税源信息，未进行房产税、城镇土地使用税申报，存在漏征漏缴房产税和城镇土地使用税风险。

政策依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照该条例的规定缴纳城镇土地使用税。

《房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

风险应对：通过税收征管系统(增值税发票电子底账系统)提取开具经营项目为“经营租赁(房屋租赁或土地租赁)”且房地产坐落地为房产税、城镇土地使用税征税范围内的不动产出租发票信息数据，与税收征管系统“申报明细查询”“房源信息采集表查询”“土地税源信息采集表查询”模块比对，对未采集出租房产、土地的房源、土地税源信息，未申报缴纳房产税、城镇土地使用税的疑点数据，推送纳税人由其作出解释、说明。根据纳税人反馈结果及佐证材料，分析研判纳税人未采集房源、土地税源信息，未申报缴纳房产税、城镇土地使用税理由是否充分。

风险描述：企业《房源信息采集表》中“房屋应税信息(从价)”部分有房产出租信息，但“房屋应税信息(从租)”部分无从租应税信息，或二者相关应税信息不符，无对应属期从价计征或从租计征房产税申报记录，存在漏征漏缴房产税风险。

政策依据：《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第9号)所附《财产和行为税税源明细表》中的《城镇土地使用税房产税税源明细表》的填表说明“房产税税源明细”部分规定，纳税人有出租房产的，应当先填写从价计征房产税税源明细，再填写从租计征房产税税源明细。

风险应对：通过税收征管系统提取《房源信息采集表》中“房屋应税信息(从价)”部分有房产出租信息，但“房屋应税信息(从租)”部分无从租应税信息，或二者相关应税信息不符的数据，与税收征管系统“房源信息采集表查询”“申报明细查询”模块比对，对确认为疑点的数据，推送纳税人由其作出解释、说明。根据纳税人反馈结果及佐证材料，分析研判纳税人《房源信息采集表》中“房屋应税信息(从价)”部分和“房屋应税信息(从租)”部分从租房产应税信息不符、未申报缴纳从租计征房产税的理由是否充分。

风险描述：税务机关代开出租房屋、土地的不动产出租发票，计征房产税时错用1.2%、12%或4%税率，存在少征或多征从租计征房产税风险。

政策依据：《房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(三)款规定：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

风险应对：通过税收征管系统(发票代开信息模块)提取开具经营项目为“经营租赁(房屋租赁或土地租赁)”的发票信息数据，与税收征管系统“申报明细查询”“房源信息采集表查询”模块比对，对错误选择1.2%(出租房产不适用)、12%(出租住宅不适用)或4%(出租非住宅不适用)税率的疑点数据推送代开发票的税务机关，由其对照存档资料进行核实，分析研判纳税人出租房产计征房产税适用税率是否正确。

风险描述：纳税人有按照房产原值计征房产税的房源采集信息，但没有对应的土地税源采集信息，存在没有将土地取得价值计入房产原值导致少征房产税(从价计征)风险。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

风险应对：通过税收征管系统提取有房产税申报信息但无土地税源采集及申报信息的数据，与税收征管系统“申报明细查询”“土地税源信息采集表查询”“房源信息采集表查询”模块比对，对确认为疑点的数据，推送纳税人由其作出解释、说明。根据纳税人反馈结果及佐证材料，分析研判纳税人未采集土地税源信息、未将地价计入房产原值计征房产税的理由是否充分。

风险描述：企业所得税年度纳税申报表《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》(A105080)相关栏次填报了固定资产(房屋、建筑物)、无形资产(土地使用权)原值及折旧额，但二者原值之和远大于企业《房源信息采集表》中的房产原值，存在计税依据偏小，少征房产税的风险。

政策依据：《国家税务总局关于企业所得税年度纳税申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2022年第27号)所附《<中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2017年版)>部分表单及填报说明(2022年修订)》中《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》(A105080)填报说明明确，本表适用于发生资产折旧、摊销的纳税人填报。纳税人根据税法及相关政策规定，以及国家统一企业会计制度，填报资产折旧、摊销的会计处理、税收规定，以及纳税调整情况。纳税人只要发生相关事项，均需填报本表。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

风险应对：通过税收征管系统提取企业所得税年度纳税申报表《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》(A105080)固定资产(房屋、建筑物)项目、无形资产(土地使用权)项目对应的“资产原值”列填报的数值，将二者合计金额与税收征管系统“房源信息采集表查询”中从价计征的房产原值进行比较，对表A105080中“固定资产-房屋、建筑物”项日和“无形资产土地使用权”项目资产原值之和远大于企业从价计征的房产原值的疑点数据，推送纳税人由其作出解释、说明。根据纳税人反馈结果及佐证材料，分析研判纳税人房产税计税依据偏小的理由是否充分。

风险描述：纳税人在建工程投入使用或符合结转固定资产条件，未及时结转为固定资产，存在未申报或少申报缴纳房产税风险。

政策依据：《财政部关于印发〈企业会计准则——应用指南〉的通知》(财会〔2006〕18号)所附《〈企业会计准则第4号-固定资产〉应用指南(2006年)》第一条第(二)项规定，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。

财会〔2006〕18号文件所附《企业会计准则应用指南会计科目和主要账务处理》中“固定资产”科目的主要账务处理部分规定，自行建造达到预定可使用状态的固定资产，借记本科目(“固定资产”),贷记“在建工程”科目。已达到预定可使用状态、但尚未办理竣工决算手续的固定资产，应按估计价值入账，待确定实际成本后再进行调整。

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕8号)第十九条规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

风险应对：通过税收征管系统提取纳税人报送的财务报表中“在建工程”科目余额多年未发生变化的数据，与税收征管系统“房源信息采集表查询”“申报明细查询”模块比对，对确认为“在建工程”科目余额长期不变或“在建工程”科目余额发生变化，但房源采集信息中房产原值未发生变化的疑点数据，推送纳税人由其作出解释、说明。根据纳税人反馈结果及佐证材料，分析研判纳税人未采集房源信息、未及时将“在建工程”转为固定资产计征房产税的理由是否充分。

上述税务风险的分析方法和应对思路是税务机关建立风险识别模型利用税收征管系统批量筛查风险(疑点)数据，或者通过涉税信息共享与工作配合机制批量获取涉税信息数据，比对、核实并整改。如果是企业纳税人，加强纳税风险控制可以从以下几个方面入手：

1.企业从管理层到基层人员均要树立依法纳税的意识，特别是高层管理人员更要具有税法遵从意识，重视企业纳税风险管理。

2.企业可根据自身经营规模及涉税风险大小，建立相应的税务管理机构或税务管理岗位，从组织上保证企业纳税风险控制的有效实施。

3.聘请涉税专业服务机构定期对企业的生产经营行为及财务核算进行审核，由其对企业可能存在的纳税风险进行识别、评估并指导、协助企业应对。

4.加强对本企业税务管理人员的业务知识培训，提高税务管理人员的业务素质和与税务机关的沟通协调能力。同时，日常工作中有针对性地对员工进行税法宣传。

5.订阅纸质或电子的涉税报纸、杂志以及税务公众号，及时了解最新税收政策，建立与企业实际情况相适应的税收法律法规信息资源库和税务管理制度。